Недвижимость во Франции – Leaseback
Недвижимость во Франции – LeasebackО том, что существует возможность приобрести недвижимость во Франции по инвестиционной схеме leaseback известно многим, но нельзя сказать, чтобы эта схема была востребована среди российских инвесторов. Видимо, она кажется покупателям сложной и непривычной, ведь ее аналогов в России просто нет. Однако тем, кто не собирается часто пользоваться своей зарубежной собственностью, но хотел бы иметь устойчивый доход, стоит подробнее познакомиться с возможностями leaseback.
Франция занимает первое место в мире по количеству туристов. Так, в 2007 году это страну с населением 64 млн.человек посетило 80 млн человек. Поскольку туризм всегда являлся существенной статьей дохода Франции, а тратить государственные деньги на строительство туристических комплексов правительство посчитало нецелесообразным, то в 1976 году была предложена и принята специальная государственная программа по возведению дополнительных туристических объектов за счет частных денежных средств. Она получила название leaseback и заключается в том, что инвестор, которым может быть и частное лицо, приобретает в собственность новую жилую недвижимость во Франции и обязываетесь сдать ее обратно - в аренду. При этом инвестор получает некоторые налоговые привилегии – что делает эту программу особенно привлекательной.
Таким образом, в выигрыше остаются все: правительство, которое гарантированно имеет возможность размещения отдыхающих в развитой туристической инфраструктуре, застройщики и управляющие компании. И инвесторы, которые смогли вложить деньги в такой доходный бизнес как недвижимость во Франции и при этом получить льготы, и, наконец, туристы, у которых появился больший выбор.
Как же работает leaseback? На начальном этапе покупатель заключает договор с компанией-застройщиком на покупку недвижимости в выбранном туристическом комплексе. Застройщик сдает объект полностью меблированным и готовым к заселению. Вторым этапом является поиск солидной управляющей компании (gestion locative) и подписание с этой компанией договора аренды (bail de location) минимум на 9 лет. При этом владелец имеет право пользоваться своей недвижимостью, но не более шести недель в году. Управляющая компания в начале каждого года высылает форму, заполнив которую, владелец может указать, в какое время он собираетесь жить в собственных апартаментах.
Рекомендуется со всей ответственностью подходить к выбору управляющей компании – чем она крупнее, чем дольше работает на данном рынке, тем меньше Ваш риск не получить ожидаемых денег за аренду. Теоретически, невыполнение условий договора может произойти только в результате объявления банкротства управляющей компанией, но «монстры», зарекомендовавшие себя в течение долгих лет успешного бизнеса, имеют немалый уставный капитал и являются непотопляемыми с точки зрения надежности благодаря широкой диверсификации объектов имущества в различных регионах Франции. Если регион, в котором находится недвижимость, страдает по каким-либо причинам от снижения потока туристов (как, например это случилось в Бретани во время инцидента с танкером Erika), владелец все же имеет свой гарантированный доход, так как управляющая компания компенсирует убытки за счет доходов, полученных в других туристических центрах страны.
Чистый доход от сдачи в аренду по схеме leaseback составляет от 4 до 6 % в год от стоимости недвижимости, что, несомненно, привлекательнее 3-4 % дохода по банковским депозитам. Сумма поступает на счет владельца раз в три месяца независимо от сезонности и заполняемости жилья, это гарантируется договором аренды с управляющей компанией. В начале каждого года производится индексация доходов, исходя из официальной цифры инфляции за прошедший год.
Необходимость сдавать свою недвижимость в аренду через управляющую компанию для большинства покупателей-инвесторов является весьма выгодным предложением. Часто инвестиционная недвижимость во Франции вообще не рассматривается как жилье для собственных нужд и требуется всего на неделю-другую в году – на период отпуска. Заниматься сдачей самостоятельно и на расстоянии очень хлопотно, и с учетом сезонных спадов и взлетов спроса это занятие не гарантирует стабильного дохода.
Конечно, управляющая компания получает за аренду больше, чем выплачивает владельцу. За счет этой разницы она имеет возможность компенсировать периоды простоя, риски связанные с неоплатой аренды, ремонт помещения и его переоборудование, а также осуществлять юридическую защиту. Все, что остается «сверху» - это прибыль управляющей компании.
Что касается налоговых льгот, то в первую очередь, это возврат суммы НДС, ставка которого во Франции составляет 19,6%. Так же очень интересной с точки зрения уменьшения налогооблагаемой базы является возможность отнесения на затраты амортизационных отчислений на здание, оборудование, а также налога на недвижимость и банковских процентов по кредиту. Поскольку в сумме цифра получается довольно внушительной, то налогооблагаемая база уходит в минус и таким образом этот минус может накапливаться в резерве в зачет последующих платежей либо перекрывать сумму налога, начисленную за текущий период по другим статьям дохода.
На условиях leaseback может продаваться самая разная недвижимость: апартаменты у моря и коттеджи в горах именуемые résidence de tourisme, жилые резиденции (résidences en copropriété) для семей и студентов (часто закрытого типа, с детскими и спортивными площадками, охраняемой парковкой, бассейном), дома престарелых (maisons de retraite). Кстати, спрос на последние – огромен. По данным французского издания «Le Figaro», для удовлетворения имеющегося спроса, Франции нужно строить по 175 таких резиденций в год в течение 30 лет.
Данные резиденции бывают двух типов – обычные дома престарелых и специальные дома, имеющие статус медицинских учреждений – для инвалидов. И те и другие больше похожи на отели класса «люкс» - одноместные номера, медицинский уход, трёхразовое питание, культурная программа... Время ожидания для желающих провести остаток своих дней в таком месте может растянуться на несколько лет. Инвестор имеет преимущество в получении места в такой резиденции (для члена его семьи, например), его досье будет рассмотрено и удовлетворено в первую очередь. Этот тип застройки строго контролируется санитарными, технологическими и строительными службами.
Территориально объекты расположены по всей Франции – от фенешенбельных пляжей Нормандии и Лазурного Берега, до альпийских горнолыжных курортов и всегда популярных в среде туристов Лангедока, Прованса, Бургундии и Шампани. Это могут быть как туристические резиденции вблизи моря и в горах, жилые резиденции и виллы в малых и больших городах, а дома престарелых чаще всего расположены в тихих уютных уголках, часто в парковых зонах.
Данная программа может быть чрезвычайно интересна российскому покупателю, задумывающемуся о своих перспективах через 10 и более лет. Например, тем, кто не собирается покидать пределы Родины в ближайшее время, но кто хочет быть уверен в дополнительных доходах в преклонном (и не только) возрасте. Привлекательность ее, прежде всего, в том, что, совершив покупку в кредит и оплатив лишь часть стоимости недвижимости, через 9-15 лет можно получить уже полностью выкупленные апартаменты в свое полное распоряжение, обеспечив, таким образом, свою спокойную старость.
Программа leaseback имеет сразу несколько преимуществ. Во-первых, это вложение в недвижимость в одной из самых стабильных стран Европы. Во-вторых, это возможность пользоваться своей недвижимостью во Франции до 6 недель в году. Кроме того, французские банки предоставляют кредиты по программе leaseback также и для российских покупателей. Иностранные инвесторы имеют право взять кредит в сумме 60-70% от стоимости под 4,7-5,5% годовых. Заметим, что в этом случае возвратный НДС идет на погашение кредита
Для тех, кто боится или не хочет замораживать деньги на долгий срок, стоит отметить, что недвижимость можно продать в любой момент, правда, в этом случае владелец должен возместить НДС, который был ему возвращен после покупки, а оплату можно произвести в течении 20 лет по одной двадцатой его части.
Наконец, по окончании срока действия договора аренды, недвижимость полностью переходит в распоряжение владельца, он может жить в ней, продать, сдавать самостоятельно или продлить договор.
Leaseback является чисто французским изобретением, но сейчас аналогичную программу внедряют в Англии, Швейцарии, Германии и Испании. В полную силу такая программа работает пока только во Франции.
Автор публикации: Ирина Кзорномаз для Компании «Элма Тревел»
